28.3.2022

A Ab gjorde i egenskap av hyresvärd ett hyresavtal för en industribyggnad och dess grund. I hyresbeloppet beaktades byggnadens så kallade amorteringsandel på kapitalet om 450 000 euro, vilken grundade sig på anskaffningspriset, räntan på kapitalavgiften och en andel som baserade sig på besittningen. Hyresavtalet hade börjat 1.9.2018 och det hade ingåtts för 10 år. Enligt hyresavtalet hade hyresgästen inlösningsrätt till fastigheten. Vid en användning av inlösningsrätten skulle de i hyresbeloppet beaktade amorteringsandelarna på kapitalet dras av från den slutliga köpesumman. Om hyresgästen inte utnyttjade inlösningsrätten återbetalades inte nämnda andelar av hyran utan de förblev hyra för hyrestiden.

De så kallade amorteringsandelarna på kapitalet skulle enligt avtalet betalas så att inlösningspriset vid hyrestidens utgång, efter att andelarna beaktats, var 48 000 euro. Till köpepriset i samband med en inlösning skulle ytterligare läggas till anslutningsavgiften 18 733 euro för en större elanslutning och tomtens pris 18 332 euro, ifall hyresgästen önskade köpa hela fastigheten. Byggnadens köpepris skulle enligt avtalet korrigeras enligt levnadskostnadsindex.

Frågan gällde om hyresavtalet skulle anses vara ett avtal gällande fastighetsförsäljning eller hyra av fastighet.

Högsta förvaltningsdomstolen konstaterade att utgångspunkten i ärendets skatterättsliga bedömning är den juridiska utformningen och syftet med det avtal parterna uppgjort. Från denna utgångspunkt kan man avvika endast av särskilda skäl. Enligt EU-domstolens dom i målet C-653/11, Newey, ansåg högsta förvaltningsdomstolen att ifrågavarande avtal enligt sin rättsliga utformning och parternas syfte i första hand ska anses vara en transaktion som gäller överlåtelse av nyttjanderätten till en fastighet om man inte med stöd av EU-domstolens rättspraxis gällande mervärdesskattedirektivets tolkning kan anse att avtalet inte återspeglar transaktionens ekonomiska och affärsmässiga verklighet.

Med beaktande av fastighetens inlösningspris och de övriga rater som ska betalas när inlösningsrätten utnyttjas samt de osäkerhetsfaktorer i anslutning till objektets värde och hyresgästens näringsverksamhet under den avtalade hyrestiden, kan utnyttjandet av inlösningsrätten inte anses vara det enda ekonomiskt rationella alternativet för hyresgästen enligt EU-domstolens dom i målet C-164/16, Mercedes-Benz Financial Services UK, när ärendet bedöms enligt tidpunkten för när avtalet ingicks. Eftersom de rättigheter och skyldigheter som enligt avtalet ankommer på hyresgästen inte heller avviker från rättigheter och skyldigheter i den här typen av hyresavtal i allmänhet, motsvarar en tolkning av avtalet som hyresavtal transaktionens ekonomiska och affärsmässiga verklighet enligt EU-domstolens dom i målet C-653/11, Newey. Avtalet ska därför enligt sin rättsliga utformning och parternas syfte anses vara en transaktion som gäller överlåtelse av nyttjanderätten till en fastighet. A Ab ska erlägga mervärdesskatt på hyresbetalningarna enligt 30 § i mervärdesskattelagen då förutsättningarna i bestämmelsen uppfylls.

Skatteförvaltningens förhandsavgörande för tiden 3.10.2019 - 31.12.2020.

Mervärdesskattelagen 1 § 1 mom. 1 punkten, 18 §, 27 § 1 mom. och 30 § 1 mom.

Rådets direktiv 2006/112/EG om ett gemensamt system för mervärdesskatt art. 2.1 a och c, art. 14.1 och 2 b och art. 24.1

EU-domstolens domar i målen C-653/11, Newey (ECLI:EU:C:2013:409), C-209/14, NLB Leasing (ECLI:EU:C:2015:440) och C-164/16, Mercedes-Benz Financial Services UK (ECLI:EU:C:2017:734)

Ärendet har avgjorts av justitieråden Irma Telivuo, Leena Äärilä, Joni Heliskoski, Tero Leskinen och Toni Kaarresalo. Föredragande Marita Eeva.